[Le-local] Avocat

Sun Nov 20 19:07:26 PST 2016

Allo alors voilà ce qu'on a développé lors de la rencontre pour les négos:
bon je ne parle pas en mes propres mots mais en des termes de négociation
pour être dans la game...

*-les arguments généraux*

bon on s'est dit qu'on commencerait par dire qu'on a fait un montage
financier, qu'il est bon, qu'on n'est pas là pour faire de l'argent, qu'on
a un réel projet et que les conditions qu'on souhaite négocier sont
primordiales à la réussite de notre installation dans l'espace
on qu'en général nous allons faire augmenter la valeur de son immeuble et
qu'elle conservera les résultats de ses améliorations

à cet effet que nous n'acceptons pas de payer plus de la moitié des
rénovations (car c'est à cela que la contre offre équivaut)

et avec l'installation de la boîte d'ampérage et tout le reste les travaux
on estime que ça nous coûtera 18 000 (considérant que nous sommes une main
d'œuvre non payée...  Nous devons payer maximum entre 25-30% des travaux

nous n'avons pas les moyens selon nos calculs financiers (merci Guillaume!!
:) ) de tout débourser ce qu'elle nous demande dès le début

on veut un vrai 6 mois de loyer!

-*pour la boîte d'ampérage (c'est ce qu'on souhaite négocier en premier) *

on souhaitait souligner le fait qu'on n'est pas qualifié pour faire le
travail d'installation et qu'il s'agit de travaux d'une valeur
approximative de 1500$ qui profiterait directement à la propriétaire, car
elle la gardera après en plus que nous allons toutes les autres rénos

on ne peut pas commencer aucun travaux tant qu'il n'y a pas d'électricité.
Le local n'est pas disposé à nous recevoir puisque l'électricité (s'il y en
a vraiment) ne peut qu'éclairer la pièce et sans plus...) et ça ralentit
tous les autres travaux

*-pour les trois mois*

ça endommage notre cash flow

idéalement on réussirait à avoir deux mois le 1er et e 60e

p-e étalonner pour le 8e mois, le 9e mois et le 60e

-*à ça on pourrait ajouter les conseils de Daniel: * Assurez-vous juste
d’inclure *toutes* vos demandes dans l’éventuel bail, puisque c’est ça qui
fera foi de votre entente et non votre promesse de location.

- Dans le bail, précisez le plus possible le mécanisme de renouvellement et
faites que ce soit le plus possible à votre discrétion.

- Dans le bail, prévoyez une clause de sous-location et de cession de bail.

- Dans le bail, prévoyez une clause de non-perturbation par le proprio (ses
droits d’accès, de réalisation de travaux, etc.)

- Dans le bail, prévoyez une clause de sortie de bail (résiliation

*et les trucs de plomberies de Laura et Marie:*

1) I want to ensure we can get into the space to see the state of plumbing
before signing the lease, make sure what is there is up to code so we can
pass inspection.

2) specifically want from the landlord:
a. blueprints of the space & where existing plumbing vents and drains are
located.
b. placement of main water shut-off and how/where we get access - we need
to be sure we can work on plumbing when water to our floor is cut off. If
we cannot shut off water to one floor, and instead must shut it off to the
entire building, we have to have the landlord negotiate a week of
water-shut-off time for the entire building.
d. placement of main water supply into the space
e. placement of water meter - do we need one for our own space or is it one
for the building?

il y a sûrement plein d'autres trucs qui ont échappés à mes notes... Moi
mercredi matin je travaille finalement :( j'aurais aimé ça participer à ça
avec vous mais je vous ferai un gâteau à la place

xxx

bisous

Le 20 novembre 2016 à 20:11, Lola Maselbas <maselbas.lola at gmail.com> a
écrit :

>
> Allo
> Je vous transmets le message de Daniel concernant nos négociations avec
> les propriétaires...
>
> Lola
> ---------- Message transféré ----------
> De : *Daniel Crespo* <danielcrespo at zoho.com>
> Date : samedi 19 novembre 2016
> Objet : Document manquant
> À : Lola Maselbas <maselbas.lola at gmail.com>
>
>
> Salut Lola!
>
>
>
> Après avoir regardé les deux documents envoyés, voici quelques
> commentaires et réponses aux éléments soulignés :
>
>
> - De par l’absence de protection par la loi, les trois mois de loyer
> comme caution est malheureusement considéré comme raisonnable. Par contre,
> puisque ça peut représenter une somme d’argent substantielle, il est
> toujours possible de proposer un certain échelonnement du paiement du
> dépôt, voire même de le considérer comme une garantie de premier paiement
> dans le cas d’un renouvellement tacite du bail.
>
> - Je ne sais pas où est le local convoité, mais dépendamment de l’usage
> que vous voulez en faire, il peut parfois être pertinent de regarder du
> côté du zonage (par ex. vérifier si la réglementation ne pose pas problème
> au cas où vous voudriez vous afficher comme boutique pour vendre au détail).
>
> - Vous faites (très) bien de plafonner la hausse de loyer que le proprio
> pourra demander dans 5 ans. Autrement, il peut l’augmenter à sa guise.
> C’est pas mal le nerf de la guerre en commercial.
> - Vous jouissez d’une protection tout à fait raisonnable avec les
> obligations portées au locateur (section 7 de la promesse). Il demeure
> conseillé de faire une inspection approfondie des lieux et de sa structure
> dans les jours suivant sa prise de possession afin d’avertir le proprio
> dans les délais prévus et n’encourir aucune responsabilité.
> - Sur la question d’améliorations locatives devenant la propriété du
> bailleur, il faut d’habitude lire « améliorations locatives » comme étant
> des travaux effectués sur le lieu loué et qui en deviennent partie suite à
> leur réalisation. Par exemple, toute la plomberie, le plancher et conduits
> d’aération deviendraient propriété du bailleur. Il en irait de même pour
> les éléments que vous fixeriez dans la salle de bain (lavabos, cuvette,
> etc.). Autre exemple : si vous effectuez des travaux électriques, tout le
> matériel lié au réseau (panneau électrique & compteurs, câblage, prises,
> néons, etc.) deviendrait sien, alors que tout ce qui découle strictement de
> considérations esthétiques demeurerait à vous (luminaires de couleur,
> lampes, ampoules spéciales, etc.). Cela dit, il est toujours possible de
> convenir conjointement à définir ou préciser autrement ce qui rentre ou pas
> dans « améliorations locatives ».
> - Finalement, sur ta question plus large sur quels sont vos recours en
> matière de bail commercial, je ne saurais comment répondre… Le bail
> commercial est régi par le Code civil avec les protections de base que cela
> implique ; il y a une section sur le louage qui protège de ce qui
> découlerait de la mauvaise foi et autres prévisions générales. C'est-à-dire
> qu’il n’y a pas de droits particuliers pour les locataires comme c’est le
> cas pour les logements, ni de recours particuliers tels ceux prévus par la
> Régie du logement. D’où l’importance généralement accordée à la négociation
> du bail commercial.
>
>
>
> En gros, outre l’aspect financier sur lequel je ne pourrais pas me
> prononcer ne sachant pas l’ampleur des rénovations à faire, votre promesse
> et la contre-offre sont pas pire legit.
>
> Petits tips pour finir :
>
> - Assurez-vous juste d’inclure *toutes* vos demandes dans l’éventuel
> bail, puisque c’est ça qui fera foi de votre entente et non votre promesse
> de location.
>
> - Dans le bail, précisez le plus possible le mécanisme de renouvellement
> et faites que ce soit le plus possible à votre discrétion.
>
> - Dans le bail, prévoyez une clause de sous-location et de cession de
> bail.
>
> - Dans le bail, prévoyez une clause de non-perturbation par le proprio
> (ses droits d’accès, de réalisation de travaux, etc.)
>
> - Dans le bail, prévoyez une clause de sortie de bail (résiliation).
>
>
>
> En espérant que ça réponde correctement à vos interrogations !
>
>
>
> D.
>
>
> *Daniel Crespo Villarreal, avocat*
> 
> 2558 Chapleau
> Montréal (Qc) H2K 3H6
> Téléphone: 514-996-1257
> Télécopieur/Fax: 514-800-2018
> danielcrespo at zoho.com
>
> --------------------------------------
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>
> ---- On jeu., 17 nov. 2016 12:58:19 -0500*Lola Maselbas
> <maselbas.lola at gmail.com>* wrote ----
>
> Alllo Daniel
>
> Voila l'offre de location de base  ! Je pense que c'est l'offre et la
> promesse en meme temps...
> Merci c'est vraiment fin que tu check ca..
> merci full !!!!
>
> Lola.
>
>
>
>
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