[Le-local] Avocat

[Lola Maselbas]

Allo
Je vous transmets le message de Daniel concernant nos négociations avec les
propriétaires...

Lola
---------- Message transféré ----------
De : *Daniel Crespo* <danielcrespo at zoho.com>
Date : samedi 19 novembre 2016
Objet : Document manquant
À : Lola Maselbas <maselbas.lola at gmail.com>


Salut Lola!



Après avoir regardé les deux documents envoyés, voici quelques commentaires
et réponses aux éléments soulignés :


- De par l’absence de protection par la loi, les trois mois de loyer comme
caution est malheureusement considéré comme raisonnable. Par contre,
puisque ça peut représenter une somme d’argent substantielle, il est
toujours possible de proposer un certain échelonnement du paiement du
dépôt, voire même de le considérer comme une garantie de premier paiement
dans le cas d’un renouvellement tacite du bail.

- Je ne sais pas où est le local convoité, mais dépendamment de l’usage que
vous voulez en faire, il peut parfois être pertinent de regarder du côté du
zonage (par ex. vérifier si la réglementation ne pose pas problème au cas
où vous voudriez vous afficher comme boutique pour vendre au détail).

- Vous faites (très) bien de plafonner la hausse de loyer que le proprio
pourra demander dans 5 ans. Autrement, il peut l’augmenter à sa guise.
C’est pas mal le nerf de la guerre en commercial.
- Vous jouissez d’une protection tout à fait raisonnable avec les
obligations portées au locateur (section 7 de la promesse). Il demeure
conseillé de faire une inspection approfondie des lieux et de sa structure
dans les jours suivant sa prise de possession afin d’avertir le proprio
dans les délais prévus et n’encourir aucune responsabilité.
- Sur la question d’améliorations locatives devenant la propriété du
bailleur, il faut d’habitude lire « améliorations locatives » comme étant
des travaux effectués sur le lieu loué et qui en deviennent partie suite à
leur réalisation. Par exemple, toute la plomberie, le plancher et conduits
d’aération deviendraient propriété du bailleur. Il en irait de même pour
les éléments que vous fixeriez dans la salle de bain (lavabos, cuvette,
etc.). Autre exemple : si vous effectuez des travaux électriques, tout le
matériel lié au réseau (panneau électrique & compteurs, câblage, prises,
néons, etc.) deviendrait sien, alors que tout ce qui découle strictement de
considérations esthétiques demeurerait à vous (luminaires de couleur,
lampes, ampoules spéciales, etc.). Cela dit, il est toujours possible de
convenir conjointement à définir ou préciser autrement ce qui rentre ou pas
dans « améliorations locatives ».
- Finalement, sur ta question plus large sur quels sont vos recours en
matière de bail commercial, je ne saurais comment répondre… Le bail
commercial est régi par le Code civil avec les protections de base que cela
implique ; il y a une section sur le louage qui protège de ce qui
découlerait de la mauvaise foi et autres prévisions générales. C'est-à-dire
qu’il n’y a pas de droits particuliers pour les locataires comme c’est le
cas pour les logements, ni de recours particuliers tels ceux prévus par la
Régie du logement. D’où l’importance généralement accordée à la négociation
du bail commercial.



En gros, outre l’aspect financier sur lequel je ne pourrais pas me
prononcer ne sachant pas l’ampleur des rénovations à faire, votre promesse
et la contre-offre sont pas pire legit.

Petits tips pour finir :

- Assurez-vous juste d’inclure *toutes* vos demandes dans l’éventuel bail,
puisque c’est ça qui fera foi de votre entente et non votre promesse de
location.

- Dans le bail, précisez le plus possible le mécanisme de renouvellement et
faites que ce soit le plus possible à votre discrétion.

- Dans le bail, prévoyez une clause de sous-location et de cession de bail.

- Dans le bail, prévoyez une clause de non-perturbation par le proprio (ses
droits d’accès, de réalisation de travaux, etc.)

- Dans le bail, prévoyez une clause de sortie de bail (résiliation).



En espérant que ça réponde correctement à vos interrogations !



D.


*Daniel Crespo Villarreal, avocat*
​
2558 Chapleau
Montréal (Qc) H2K 3H6
Téléphone: 514-996-1257
Télécopieur/Fax: 514-800-2018
danielcrespo at zoho.com
<javascript:_e(%7B%7D,'cvml','danielcrespo at zoho.com');>

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---- On jeu., 17 nov. 2016 12:58:19 -0500*Lola Maselbas
<maselbas.lola at gmail.com
<javascript:_e(%7B%7D,'cvml','maselbas.lola at gmail.com');>>* wrote ----

Alllo Daniel

Voila l'offre de location de base  ! Je pense que c'est l'offre et la
promesse en meme temps...
Merci c'est vraiment fin que tu check ca..
merci full !!!!

Lola.
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