(AJAM) Hoy Audiencia Pública - Análisis del Emprendimiento Inmobiliario “Remeros Beach”

[Justicia Ambiental]

*[image: Imágenes integradas 2][image: Imágenes integradas 3]*


*Análisis del Emprendimiento Inmobiliario “Remeros Beach”,  Rincón de
Milberg – Partido de Tigre*



 [image: Imágenes integradas 1]


Acá el Estudio de Impacto de Remeros Beach
<https://es.scribd.com/doc/316289605/2016-06-Estudio-de-Impacto-Ambiental-Remeros-Beach>



*Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 21 de Junio de 2016.*



*Asociación por la Justicia Ambiental*:

 justiciaambientalarg en gmail.com

Fernando Rodríguez: (011) 15 5841-0280



*Observatorio del Derecho a la Ciudad*:

observatorioderechoalaciudad en gmail.com

Jonatan Baldiviezo: (011) 15 3655-3465



*1. Sobre la Audiencia Pública para evaluar el emprendimiento "Remeros
Beach"*





Con el objeto de avanzar en la construcción de este emprendimiento, la
municipalidad de Tigre convoca a una audiencia pública en el marco del
Expediente 4112-29699/2015. La empresa desarrolladora pretende obtener la
aprobación del estudio de impacto ambiental. La audiencia debe llevarse a
cabo como así lo establece la ley provincial Nº 11.723, Ley Integral del
Medio Ambiente y los Recursos Naturales.



Esta audiencia es de suma importancia, debido a que por un lado es un
ámbito en el cual todas aquellas personas y organizaciones podrán plantear
todos sus reparos y objeciones.



*La audiencia se llevará a cabo el día 21 de Junio de 2016 a las 15:00 hs.,
en el Museo de la Reconquista, ubicado en Av. Liniers 818 (Tigre).*





*2. Las características del la urbanización "Remeros Beach"*





El emprendimiento de estudio se trata de un Proyecto de urbanización
Planificada y Cerrada privada con  170.000 m2 de superficie cubierta a
desarrollarse en una superficie de terreno aproximada de 17 hectáreas
(predio identificado catastralmente como Circunscripción III, Sección G,
Parcela 135e), a construirse  entre el Canal Aliviador y el Camino de los
Remeros en las cercanías de la Av. Santa María (ex Ruta 27) de la localidad
de Rincón de Milberg, partido de Tigre.  Este generará una oferta
habitacional para aproximadamente 7.600 personas en nueve macrolotes a
través de 2170 unidades funcionales en torno al mega espejo de agua
cristalina ornamental de 3,5 hectáreas y un área destinada al desarrollo
comercial.



Se construirán edificios en torre de hasta 22 pisos, un centro comercial y
una laguna artificial bajo el sistema “Crystal Lagoon”. La empresa a cargo
del emprendimiento es VIZORA, una división financiera del Banco Macro,
propiedad de la familia Brito.



El emprendimiento implicará:



   - El predio en sí y con el fin de convertirlo en *no inundable* será
   polderizado y sobre este terraplén se construirán las calles de acceso al
   predio, las cuales descenderán a las calles internas del complejo. El
   predio estará contenido por alambrado y una barricada perimetral (pólder)
   de tierra de 1 ,5 km que elevará una circulación perimetral a 4,50 IGN y
   que desviará el afluente de aguas de lluvia que actualmente lo atraviesan.
   La barricada en necesitará aproximadamente 170,000 m3 de suelos
   seleccionados.
   - Para la ejecución de las obras se realizará depresión de napas,
   previendo volcar el agua generada por la misma al Canal.
   - En lo que se refiere a la presencia de la napa freática o nivel
   estático de agua, la misma se encuentra a profundidades variables que van
   de los 0,40 m. a 1,00 m., por lo que se deberá efectuar depresión de
   napa freática para la realización de excavaciones y dotar al futuro barrio
   de agua potable para su bebida y de agua dulce para riego.
   - Con el fin de llevar a cabo el proyecto se deberá proceder en primer
   lugar a la limpieza y desmalezamiento del predio, para lo cual se deberán
   retirar ejemplares del predio. En segundo lugar se realizará el desmonte de
   suelo y relleno con suelo clasificado y tosca, realización del terraplén
   y/o pólder, en altura, mediante el relleno con suelo clasificado y tosca,
   compactación de los mismos, realización de cordón cuneta y realización de
   carpeta asfáltica, todo ello con el fin de realizar la infraestructura vial
   de accesos y calles internas.





*3. Ilegalidades del proceso de evaluación de impacto ambiental y de las
autorizaciones administrativas. *





*3.1 Violación del Código de Zonificación*



EL Honorable Concejo Deliberante del Partido de Tigre por Ordenanza N°
3475/15, de fecha 26/05/15, convalida el Decreto N° 630/15 y autoriza al
Departamento Ejecutivo a modificar los limites de altura establecidos por
el Código de Zonificación para la realización del proyecto "Remeros Beach",
obrando en el expediente 4112 - 23544/14.



El Decreto N° 630/15 concedió Factibilidad de Uso de Suelo para el
desarrollo de un emprendimiento urbanístico denominado "Remeros Beach", en
la localidad de Rincón de Milberg, como *Urbanización Especial, *conforme
al Artículo 50[1]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftn1>
de la Ordenanza 1894/96, Código de Zonificación del Partido de Tigre[2]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftn2>,
el cual obra en el expediente 4112 - 23544/14.



El art. 50 de la de la Ordenanza 1894/96, Código de Zonificación del
Partido de Tigre establece que toda parcela que tenga una superficie igual
o mayor a 7.500 m2., y que se pretenda darle destinos y/usos distintos a lo
especificado en este Código en la zona donde se implanta, podrá
considerarse como una Urbanización Especial y/o de Usos Específicos. De
esta forma, exige que el Ejecutivo, a través de los organismos técnicos,
emitirá los informes correspondientes y en caso de ser los mismos
favorables a lo peticionado, elevará las actuaciones al Honorable Concejo
Deliberante para su tratamiento. Esto es lo que precisamente hizo el Poder
Ejecutivo con la firma del Decreto N° 630/15.



Pero existe un gran problema para la aplicación de este artículo a los
predios donde se pretende asentar Remeros Beach. El art. 50, autoriza una
excepción al Código, si se cumple la condición de que se trate de una
parcela del área urbana. Los propios considerandos de la Disposición N°
2586/15 que es el fundamento del Decreto N° 630/15 declara que el predio
está inscripto en la zona CC (Club de Campo) que corresponde al área rural
[3]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftn3>.
En consecuencia, resulta una interpretación y aplicación ilegal del art. 50
al extenderlo al caso de "Remeros Beach". En dicho predio el Código de
Zonificación sólo autoriza el destino de Club de Campo en las condiciones
que establece el Capítulo 3 del código municipal y el Capítulo V del Título
III del DL 8912/77.



Tal como sostiene Patricia Pintos[4]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftn4>
la factibilidad de uso otorgada a través de la Ordenanza N° 3475/15 que
convalida el Decreto N° 630/15 *constituye realmente una **AMPLIACIÓN DE
ÁREA URBANA Y CREACIÓN DE UNA ZONA CON USOS E INDICADORES ESPECIALES. Tal
modificación al Código requiere un estudio urbanístico, ser aprobado
mediante ordenanza municipal y decreto de convalidación provincial.*





*3.2 Ausencia de aprobación por parte de las Autoridades provinciales.*





En los considerandos de la Disposición N° 2586/15 que es el fundamento del
Decreto N° 630/15 de otorgamiento de factibilidad del uso del suelo se
expresa que "el Código de Zonificación posee herramientas adecuadas para
aprobar proyectos  como el presente (Remeros Beach) mediante la aplicación
de los artículos 50 y 70, posibilitando aplicar los indicadores de la zona
R1u en coincidencia con la aplicación de la figura de Urbanización
Especial".



*El Art. 70 del Código de Zonificación de Tigre permite bajo determinadas
condiciones emprendimientos en áreas rurales bajo *indicadores urbanísticos
de Zona R1 u.



"Art. 70. DESTINOS RESIDENCIALES EN ÁREAS DESIGNADAS SEGÚN ART. 9.3. COMO
ÁREAS RURALES:


Los propietarios de inmuebles en áreas rurales podrán destinar dichos
predios a emprendimientos residenciales cuando los mismos se doten de la
infraestructura que prevé la Ley 8912 para la Subárea Urbanizada, siendo de
aplicación para estos supuestos los indicadores urbanísticos de R1u,
procediéndose en tal oportunidad a comunicar a las autoridades provinciales
competentes"



Cabe destacar que este artículo ha sido objetado por los organismos
provinciales. En el Decreto de Convalidación provincial del Código de
Zonificación (Decreto N° 3780/98) se establece en su art. 3° que la
aplicación del artículo 9º de la Ordenanza 1996/97 modificatoria del
artículo 70º de la Ordenanza Nº 1894/94, queda condicionada en cada caso a
la consideración que realicen las autoridades provinciales competentes en
la materia que refieren.



Es decir, que la "Factibilidad de Uso del Suelo" debe ser aprobada por las
autoridades provinciales. Estas hasta el momento no tuvieron ninguna
intervención ni mucho menos aprobaron este emprendimiento. Esto en
cumplimiento del art. 83 del DL 8912/77, Ley de ordenamiento territorial y
uso del suelo de la Provincia de Buenos Aires.



ARTICULO 83°. Las Ordenanzas correspondientes a las distintas etapas de los
planes de ordenamiento podrán sancionarse una vez que dichas etapas fueren
aprobadas por el Poder Ejecutivo, el que tomará intervención, previo
dictamen de los Organismos Provinciales competentes, a los siguientes
efectos:

a) Verificar el grado de concordancia con los objetivos y estrategias
definidos por el Gobierno de la Provincia para el sector y con las
orientaciones generales y particulares de los Planes Provinciales y
Regionales de desarrollo económico y social y de ordenamiento territorial
(artículo 3, inciso b), así como el grado de compatibilidad de las mismas
con las de los Municipios linderos.

b)Verificar si se ajustan en un todo al marco normativo referencial dado
por esta Ley y sus disposiciones reglamentarias, y si al prever
ampliaciones de áreas urbanas, zonas residenciales extraurbanas e
industriales se han cumplimentado las exigencias contenidas en la misma
para admitir dichos actos





*3.3 Incumplimiento del Decreto Provincial N° 27/98 reglamentario de
Barrios Cerrados*





El *Decreto Provincial 27/98* reglamentario de Barrios Cerrados[5]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftn5>
como es el caso de "Remeros Beach".



El art. 3 de referido decreto establece que la implementación de un Barrio
Cerrado estará condicionada al cumplimiento de una serie de requisitos
sometidos a aprobación municipal y convalidación provincial. El art. 4
refuerza la necesidad de aprobación por parte de autoridades provinciales
al establecer que "el cumplimiento de los requisitos señalados en el art. 3
deberá ser formalizado a través de un Estudio Urbanístico del terreno y su
área de influencia, al cual se le adjuntarán las certificaciones técnicas
pertinentes emanadas de los Organismos Municipales y Provinciales, en
función de las características del emprendimiento y sometido a aprobación
ante la Secretaría de Asuntos Municipales e Instituciones del Ministerio de
Gobierno y Justicia de la Provincia de Buenos Aires".



El art. 8 dispone que para el análisis de la propuesta y la obtención de la
Convalidación Técnica Preliminar (Prefactibilidad) así como Convalidación
Técnica Final (Factibilidad) se deberá dar cumplimiento en lo pertinente a
los requisitos establecidos por los arts. 6 y 7, respectivamente, del
Decreto 9404/86, Reglamentario del Club de Campo. En ambos casos se
requiere aprobación de autoridades provinciales.



Ninguna de estas disposiciones fue cumplida hasta el momento por parte de
la desarrolladora inmobiliaria.





*3.4 La Prefactibilidad y la Factibilidad debe otorgarla la Provincia de
Buenos Aires*





El Decreto N° *1727/02 aprobó el Programa de Descentralización
Administrativa a Municipio del procedimiento de aprobación de
Urbanizaciones Cerradas que comprende a los Clubes de Campo y a los Barrios
Cerrados.*



A través de este decreto la provincia de Buenos Aires transfirió a las
Municipalidades que se incorporen al régimen mediante la suscripción del
convenio respectivo:

a) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Preliminar o Prefactibilidad.

b) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Definitiva o Factibilidad.



La Resolución MGPBA *128/02 ratificó el Convenio entre la Municipalidad de
Tigre *y *el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires para la aprobación de
Urbanizaciones Cerradas, recayendo en la primera la responsabilidad de esa
gestión.*



*En fecha 17 de diciembre de 2013 se dictó el Decreto 1069/13. *Este derogó el
Decreto N° 1727/02, por el cual se implementó el “Programa de
Descentralización Administrativa a Municipios”, relativo al procedimiento
de aprobación de Urbanizaciones Cerradas, comprensivas de los Clubes de
Campo y Barrios Cerrados, a excepción de su artículo 7º que había creado el
Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas.



En consecuencia, la Provincia de Buenos Aires reasumió las atribuciones
transferidas a los Municipios. La Provincia no otorgó aún ni la
Prefactibilidad ni la Factibilidad al proyecto Remeros Beach.





*3.5. El proyecto debió someterse al proceso de Evaluación de Impacto
Ambiental bajo la autoridad ambiental provincial *





El art. 3 de la *Resolución Nº 29/09 del O.P.D.S. *establece que:



"(T)odo proyecto que conlleve una o más tareas u obras de tipo
endicamiento, embalses y/o polders, dragados, refulados, excavaciones,
creación de lagunas, derivación de cursos de agua, modificación de costas,
desagües naturales, cotas en superficies asociadas a valles de inundación y
cursos de agua o ambientes isleños, serán sometidas a Proceso de Evaluación
de Impacto Ambiental por la Autoridad Ambiental Provincial, en el marco del
Anexo II. Item I de la Ley N° 11.723".

De una rápida lectura del expediente se desprende que para llevar adelante
la construcción deberá realizarse trabajos de relleno, obras de
endicamiento y polders, y sobre el mismo se pretende construir una laguna
artificial. Por lo tanto, *la Evaluación de Impacto Ambiental debería
llevarla a cabo el OPDS no el municipio de Tigre.*



Por su parte, el art. 4º dispone que:



"ARTICULO 4º. Ratificar que en todo proyecto, sea éste sometido a proceso
de evaluación ambiental por la Autoridad Municipal o la Autoridad
Provincial, será requisito previo e indispensable que la parcela cuente con
el uso del suelo aprobado por el Poder Ejecutivo Provincial."


Es decir, que en forma previa a iniciar el proceso de Evaluación de Impacto
Ambiental resulta necesario que el proyecto cuente con el uso del suelo
aprobado por el Poder Ejecutivo Provincial.



Como se detalló, este requisito aún no fue cumplido. Por lo tanto, no se
está cumpliendo con las condiciones legales que deben constatarse
previamente al inicio de un proceso de Evaluación de Impacto Ambiental. *El
que está llevando adelante el Municipio de Tigre no sólo viola la
competencia de la autoridad ambiental provincial que debería realizar el
EIA sino que también avanza sin tener las aprobaciones de la autoridades
provinciales correspondientes en relación al uso del suelo.*



A pesar de estas ilegalidades la empresa ha avanzado en el movimiento de
suelos en el predio en cuestión,, desoyendo a la ley provincial N° 11723 en
su artículo 23º.



*ARTÍCULO 23°**:* Si un proyecto de los comprendidos en el presente
Capítulo comenzará a ejecutarse sin haber obtenido previamente la
DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, deberá ser suspendido por la autoridad
ambiental provincial o municipal correspondiente. En el supuesto que éstas
omitieran actuar, el proyecto podrá ser suspendido por cualquier autoridad
judicial con competencia territorial sin perjuicio de la responsabilidad a
que hubiere lugar.





*3.6. Violación de la ley de Lealtad Comercial N° 22.802 *





En la página web de la inmobiliaria CASTEX propiedades, quien tiene a su
cargo la comercialización de las unidades, se informa que han vendido la
totalidad de una de sus torres, lanzando la preventa de la segunda torre.
http://www.castex.com.ar/remerosh/lanzamientoskytwo.html.



*Como se ha descripto, el proyecto Remeros Beach no cuenta con ninguna
autorización administrativa, urbanística ni ambiental al día de la fecha.
La factibilidad de uso otorgada por el Municipio de Tigre es ilegal por no
respetar el Código de Zonificación. *



*El art. 9° de la Ley N° 22.802 de Lealtad Comercial establece: *



*Art. 9°. *Queda prohibida la realización de cualquier clase de
presentación, de publicidad o propaganda que mediante inexactitudes u
ocultamientos pueda inducir a error, engaño o confusión respecto de las
características o propiedades, naturaleza, origen, calidad, pureza, mezcla,
cantidad, uso, precio, condiciones de comercialización o técnicas de
producción de bienes muebles, inmuebles o servicios.



*Claramente, se está violando la ley de Lealtad Comercial.  Patricia Pintos
*informa que sobre esto da constancia el video publicado el día 13 de marzo
de 2015 por el sitio “Reporte Inmobiliario TV”, en el que el periodista
Germán Gómez Picasso realiza una entrevista a la Presidente de “Vizora
Desarrollos Inmobiliarios”, la Sra. Milagros Brito, quien anuncia la venta
de 100 departamentos a una semana de producido el lanzamiento. Esta
entrevista que lleva por título “Milagros Brito, Desarrollista y Mujer”
puede consultarse en el enlace:

https://www.youtube.com/watch?v=COc9PIugQwQ





*4. El avance sobre los Humedales*





El incremento de este tipo de emprendimientos a lo largo de la cuenca baja
del Rio Lujan ha contribuido en el agudizamiento de las inundaciones que
vienen sufriendo los vecinos de esta región. Situación que viene siendo
denunciada desde hace años por asambleas vecinales, organizaciones
ambientalistas, científicos y profesionales que han demostrado la
incidencia que este tipo de desarrollos tiene en el agravamiento de las
inundaciones, las cuales no solo han producido enormes daños materiales,
más aun se han llevado vidas humanas.



En este sentido, es importante resaltar que la construcción que se pretende
llevar adelante y a la cual el municipio no pone reparos, se encuentra
ubicada sobre un sector de Humedales. A pesar de que el Estudio de Impacto
Ambiental no haga ninguna referencia a esta situación. Sólo de costado
expresa que el predio se encuentra en la Planicie de Inundación del Río
Luján.



Los humedales cumplen una función primordial en nuestro ecosistema y por
ello es de vital importancia su protección. A modo de síntesis enumeramos
sus *principales funciones*: Almacenamiento de agua dulce; regulación de
caudales (retienen y frenan el agua en épocas de crecidas); retentores de
sedimentos y nutrientes en los valles de inundación; recargan acuíferos;
son fijadores de dióxido de carbono (por lo que benefician al morigerar el
cambio climático que está sufriendo nuestro planeta); depuradores del agua
(muchas plantas absorben metales pesados y biocidas); fuente de alimento
directo para animales y personas; abastecimiento de recursos como (leña y
madera a las comunidades aledañas); hábitat para fauna silvestre, etc.



Mitigar inundaciones y sequías; preservar agua dulce para consumo humano y
animal; preservar la biodiversidad y mitigar el cambio climático, NUNCA
deviene pérdida, sólo involucra innumerables y valiosos beneficios
ambientales, sociales y económicos.





*5. Las consecuencias en el ambiente y el entorno social*





Este tipo de emprendimiento no favorece a la integración socio urbana de
los vecinos de Tigre, sino que va en la dirección contraria. Continua un
modelo de barrios aislados, profundizando las desigualdades urbanas,
rompiendo el equilibrio necesario para gozar de un ambiente sano,
equilibrado y apto para el desarrollo humano, como la constitución
provincial y nacional así lo manifiestan.



Aumentan el valor del m2, lo que conlleva el alejamiento de los vecinos a
la posibilidad del acceso a una vivienda.



Los organismos estatales ya sea municipal o provincial son los encargados
de poner un freno a este desbocado avance de los especuladores
inmobiliarios, de brindar soluciones habitacionales a los sectores más
desventajados, y de proporcionar soluciones a los graves problemas
ambientales que la cuenca del Rio Lujan viene sufriendo.



Nada justifica el sufrimiento de los habitantes de las poblaciones vecinas
al ver llegar las inundaciones, e irse las promesas de tiempos electorales.
Los funcionarios están ante un desafío mayor para demostrar si están a
favor de los especuladores del mercado inmobiliario y financiero,  o
privilegian el cuidado del ambiente y el acceso a la vivienda de los
sectores populares.





------------------------------

[1]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftnref1>
*Art.
50. URBANIZACIONES ESPECIALES*: Toda parcela que tenga una superficie igual
o mayor a 7.500 m2., y que se pretenda darle destinos y/usos distintos a lo
especificado en este Código en la zona donde se implanta, podrá
considerarse como una Urbanización Especial y/o de Usos Específicos. El
Departamento Ejecutivo, a través de los organismos técnicos, emitirá los
informes correspondientes y en caso de ser los mismos favorables a lo
peticionado, elevará las actuaciones al Honorable Concejo Deliberante para
su tratamiento.

[2]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftnref2>
Ordenanzas 1894/96 y 1996/97, *Código de Zonificación del Partido de*

*Tigre. Convalidadas por Decreto 3780/98 del PEB. Vigencia *a *partir*

*del *1° *de Enero de *1999 *por Decreto 1500/98.*



[3]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftnref3>
9.3. ÁREA RURAL de la Ordenanza 1894/96.

9.3.1. De carácter rural: Zonas A1

9.3.2. Islas: Zonas A2

9.3.3. Uso específico: Zonas U.E.

9.3.4. Club de Campo: Zonas CC.

[4]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftnref4>
Investigadora del IdIHCS (UNLP-CONICET).

[5]
<file:///G:/Abogac%C3%ADa/A%20Ajam/A%20Art%C3%ADculos%20en%20progreso/2016%20-%2006%20-%2006%20-%20Informe%20remeros%20beach.doc#_ftnref5>
ARTÍCULO 1°: Se entiende por Barrio Cerrado (B.C.) a todo emprendimiento
urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento
comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento

-- 

*Asociación por la Justicia Ambiental*

Celular: (011) 15 3471-2612
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